Le diverse definizioni di superficie in edilizia: quando usare SL, SU, calpestabile o commerciale.
Superficie lorda (SL)
Misurata al filo esterno dei muri perimetrali, comprende tutto: struttura, murature, tramezzi. È il parametro urbanistico principale per il calcolo degli indici di fabbricabilità.
Superficie utile (SU)
SL meno murature perimetrali e strutturali. Rappresenta lo spazio interno lordo. Usata dai regolamenti edilizi per le verifiche igienico-sanitarie. SU ≈ 82-88% della SL.
Superficie calpestabile
SU meno i tramezzi interni. È lo spazio effettivamente praticabile. Base per il calcolo della superficie commerciale nelle compravendite.
Superficie commerciale
Calpestabile + murature (100%) + pertinenze con coefficienti ridotti: balconi coperti 30%, terrazze scoperte 10%, cantine 25%, box 50%. Standard OMI/ABI per le valutazioni immobiliari.
Domande frequenti
La superficie lorda (SL) si misura al filo esterno dei muri perimetrali e include tutte le murature (perimetrali, portanti e tramezzi). La superficie utile (SU) esclude le murature perimetrali e strutturali, rappresentando lo spazio interno lordo. In genere la SU corrisponde all'82-88% della SL, a seconda dello spessore delle murature.
La superficie commerciale si calcola partendo dalla superficie calpestabile, aggiungendo le murature al 100% (fino al confine con altra proprieta al 50%), e sommando le pertinenze con coefficienti ridotti: balconi coperti al 30%, terrazze scoperte al 10%, cantine e soffitte al 25%, box auto al 50%. Lo standard di riferimento e quello OMI/ABI.
Per il calcolo degli indici urbanistici (IF, IT) si utilizza generalmente la superficie lorda (SL) o la SUL (Superficie Utile Lorda), a seconda di quanto previsto dalle NTA del PRG/PGT comunale. La definizione esatta di SUL varia da comune a comune: alcuni includono i vani scala, altri no. E fondamentale verificare la definizione locale prima di procedere con il calcolo.
No, i balconi aperti e le terrazze scoperte non rientrano nella superficie lorda di pavimento ai fini urbanistici. I balconi chiusi (logge) si computano al 100%. Le terrazze coperte (portici) possono essere computate parzialmente secondo le NTA comunali. Per la superficie commerciale, invece, tutti gli spazi esterni contribuiscono con coefficienti ridotti.