Guida alla superficie commerciale
Da planimetria catastale al valore: come calcolare la superficie commerciale con coefficienti per balconi, cantine, box.
Indice
Cos'è la superficie commerciale
La superficie commerciale è il parametro usato nelle compravendite immobiliari per determinare il prezzo al metro quadro. Non corrisponde né alla superficie calpestabile (quella che cammini) né alla superficie lorda (comprensiva di tutti i muri).
È una superficie "convenzionale" che include la parte principale dell'immobile più quote percentuali delle pertinenze, per dare un valore proporzionale all'utilità di ogni spazio.
I coefficienti OMI/ABI
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate e l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) hanno standardizzato i coefficienti:
Superficie principale: calpestabile + muri interni (100%) + muri perimetrali (100% se non confinanti, 50% se confinanti).
Balconi e terrazze coperti: 30% (fino a 25 m², oltre 10%).
Balconi e terrazze scoperti: 25% (fino a 25 m², oltre 10%).
Giardini e cortili esclusivi: 10% (fino a 15%, secondo posizione).
Cantine e soffitte: 25% se comode, 10% se scomode.
Box auto: 50% se pertinenziale comunicante, 40% se pertinenziale non comunicante.
Esempio di calcolo
Appartamento: 75 m² calpestabili + 10 m² murature = 85 m² principali. Balcone coperto 8 m² (× 30% = 2,4). Cantina 6 m² (× 25% = 1,5). Box 15 m² (× 50% = 7,5).
Superficie commerciale: 85 + 2,4 + 1,5 + 7,5 = 96,4 m²
Con prezzo di zona 2.500 €/m², il valore dell'immobile è circa 241.000 €.
Superficie catastale vs commerciale
La superficie catastale (DPR 138/1998) usa coefficienti leggermente diversi ed è quella indicata nella visura. La superficie commerciale nelle compravendite può differire del 5-10%. Per perizie ufficiali, usare i coefficienti OMI.