DPR 138/1998
Catasto fabbricati
Regolamento per la revisione generale delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane
📊 Valori chiave
| Parametro | Valore | Riferimento |
|---|---|---|
| Categorie catastali | A-F | Tab.1 |
| Vani catastali | Calcolo superficie | Art.3 |
| Consistenza | m² o mc | Art.2 |
Sintesi
Il DPR 138/1998 disciplina la revisione del catasto fabbricati: definisce le superfici catastali, le categorie e classi, i criteri di classamento. Riferimento per la superficie catastale utilizzata nelle visure.
Cosa prevede
Il DPR 138/1998 disciplina la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo e dei criteri di classamento per le unita immobiliari urbane. Il decreto introduce un nuovo sistema di categorie catastali organizzato in gruppi (A per le abitazioni, B per gli usi collettivi, C per le attivita commerciali e pertinenze, D per gli immobili a destinazione speciale, E per gli immobili a destinazione particolare, F per le entita urbane). Per ogni categoria, il decreto definisce i criteri per l'attribuzione della classe, basati sulla qualita edilizia, la posizione, lo stato di manutenzione e le dotazioni impiantistiche.
Il regolamento stabilisce le modalita di calcolo della superficie catastale, distinguendo tra superficie dei vani principali, dei vani accessori diretti e indiretti, e delle pertinenze esclusive (balconi, terrazze, giardini). La superficie catastale lorda si ottiene sommando le superfici utili nette dei vani principali e accessori, misurate al lordo delle murature interne e al netto delle murature perimetrali, con l'aggiunta di quote percentuali delle pertinenze scoperte.
Il decreto definisce inoltre i microzone censuarie come porzioni del territorio comunale omogenee per caratteristiche ambientali, socioeconomiche e di dotazione di servizi e infrastrutture. Ogni microzona ha tariffe d'estimo proprie, che riflettono i valori immobiliari di mercato della zona. Questo sistema consente una piu equa distribuzione del carico fiscale immobiliare rispetto al precedente sistema basato esclusivamente su categorie e classi.
A chi si applica
Il DPR 138/1998 si applica a tutte le unita immobiliari urbane presenti sul territorio nazionale, ad eccezione di quelle rurali. Interessa direttamente proprietari di immobili, professionisti del settore catastale (geometri, architetti, ingegneri), notai e amministratori di condominio. Gli Uffici Provinciali dell'Agenzia delle Entrate - Territorio (ex Agenzia del Territorio) sono responsabili dell'applicazione del decreto.
In pratica, ogni volta che si presenta una dichiarazione di nuova costruzione, variazione catastale o frazionamento di un'unita immobiliare urbana mediante procedura DOCFA, i criteri di classamento e di calcolo della superficie devono seguire le disposizioni di questo decreto. Il DPR 138/1998 e dunque il riferimento normativo fondamentale per la compilazione delle visure catastali e per la determinazione della rendita catastale, da cui dipendono IMU, TARI e altre imposte immobiliari.
Aspetti pratici
Il calcolo della superficie catastale segue regole precise definite nell'allegato C del decreto. I vani principali (soggiorni, camere, cucine) si computano al 100% della superficie utile netta; i vani accessori diretti (bagni, corridoi, ingressi) si computano al 100%; i vani accessori complementari (soffitte, cantine) al 50%. Per le pertinenze scoperte: balconi e terrazze coperte al 30%, scoperte al 10% fino a 25 mq e al 2% per la parte eccedente; giardini al 10% fino a 25 mq e al 2% oltre.
La rendita catastale si determina moltiplicando la consistenza catastale (espressa in vani, metri quadrati o metri cubi a seconda della categoria) per la tariffa d'estimo della microzona e della classe di merito. La rendita cosi ottenuta costituisce la base per il calcolo delle imposte immobiliari: IMU, TASI (abolita dal 2020), imposta di registro nelle compravendite e imposta ipotecaria e catastale.
Per presentare una pratica DOCFA e necessario rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito edile) iscritto al relativo albo professionale. Il tecnico deve effettuare il rilievo dell'unita immobiliare, redigere la planimetria catastale e proporre il classamento secondo i criteri del DPR 138/1998. L'Agenzia delle Entrate puo accettare il classamento proposto o modificarlo con atto di rettifica motivato.
Domande frequenti
Qual e la differenza tra superficie catastale e superficie commerciale?
La superficie catastale e calcolata secondo le regole dell'allegato C del DPR 138/1998 e viene utilizzata per fini fiscali (calcolo rendita catastale e imposte). La superficie commerciale e invece calcolata secondo criteri di mercato (tipicamente quelli dell'Agenzia delle Entrate - OMI) e serve per le valutazioni immobiliari e le compravendite. I criteri di computo delle pertinenze, dei muri e degli accessori possono differire significativamente.
Come si richiede la rettifica della rendita catastale?
Il proprietario che ritiene errato il classamento o la rendita catastale puo presentare un'istanza di autotutela all'Ufficio Provinciale dell'Agenzia delle Entrate - Territorio competente, allegando documentazione tecnica a supporto (perizia di parte, confronto con unita similari nella stessa microzona). In alternativa, puo impugnare l'atto di classamento davanti alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dalla notifica.
La superficie catastale include box e cantine?
Si, ma con coefficienti ridotti. I vani accessori complementari come cantine, soffitte praticabili e locali di sgombero si computano al 50% della loro superficie. I box auto (accatastati come categoria C/6) hanno una propria scheda catastale separata e la loro superficie viene calcolata autonomamente. Se il box e pertinenza dell'abitazione, la rendita del box concorre al calcolo IMU con le agevolazioni previste per le pertinenze.